Способ снизить стоимость «квадрата» — создать переизбыток предложений

На минувшей неделе в режиме открытого диалога представители органов власти Забайкальского края и Читы вместе с руководителями строительных компаний собрались за «круглым столом» по теме «Влияние государства и застройщиков на рынок жилья в Чите». Участники мероприятия обсудили принципы формирования цены одного квадратного метра в городе, затронули вопросы создания инфраструктуры и благоустройства территорий в новых строящихся микрорайонах.

По четыре претендента на квартиру

Как было отмечено в рамках «круглого стола», на сегодняшний день стоимость одного квадратного метра жилья в Чите составляет 134,5 тысячи рублей. За период с 2019 года она выросла в четыре раза. При этом средняя цена «квадрата» жилплощади на рынке составляет 125 тысяч рублей.

Как пояснил исполняющий обязанности министра строительства Забайкальского края Алдар Бальжиров, на сегодняшний день в регионе реализуется ряд государственных программ по строительству нового жилья — это «Дальневосточный гектар» и «Дальневосточная ипотека», программы комплексного развития территорий. Однако данные механизмы не работают на снижение стоимости квадратного метра жилья. Они влияют на снижение себестоимости строительных работ, но не оказывают значительного воздействия на рынок.

— Если обратиться к примеру микрорайона «Солнечный город» в Чите, то помимо жилых домов на его территории строятся школа и детский сад, мимо него теперь проходит троллейбусная линия до Каштака. Все эти моменты важны и необходимы, но они повышают стоимость квадратного метра. Также благоустройство придомовых территорий, создание в микрорайонах парков и скверов позволяет застройщикам более интересно и убедительно выглядеть на рынке жилья, — пояснил Алдар Бальжиров.

Он отметил, что на сегодняшний день из 100 квартир 80 продаются по различным льготным программам. При этом госпрограммы способствуют росту объемов строительства. Если три года назад Забайкальский край находился на 73 месте по объемам ввода жилья в России, то сегодня он занимает шестое место.

— В 2022 году в Чите было сдано 54 тысячи квадратных метров жилых площадей, в этом году прогнозируется ввод порядка 140 тысяч квад­ратных метров. Примечательно, что если в минувшем году прирост осуществлялся преимущественно за счет индивидуальной жилой застройки, то в этом году более активно идет строительство многоквартирных домов. Но и по ИЖС наблюдается неплохая динамика. Причем  стоимость земельных участков под индивидуальную жилую застройку вблизи строящихся микрорайонов значительно возрастает. Все наши меры поддержки позволяют сделать строительство рентабельным. Любой банк, зная о государственной компенсации, предлагает застройщикам лучшие условия. И мы сегодня действительно видим, что государственные деньги работают — застройщики вкладывают эти средства в новые проекты, — подчеркнул глава Минстроя.

По его словам, единственный способ снизить стоимость квадратного метра — это создать переизбыток предложений.

— Лично мне неоднократно поступали звонки с просьбами убедить застройщиков продать квартиру в строящемся доме за любую цену. А представители строительных компаний отвечают, что у них и так на одну квартиру порядка четырех претендентов. Поэтому нужно создать переизбыток предложений хотя бы на 5%. Уверен, что примерно через два года мы придем к этому, тому будет способствовать ввод в эксплуатацию домов в одновременно застраивающихся новых микрорайонах, — считает Алдар Бальжиров.

Также он отметил, что, согласно утвержденному мастер-плану развития Читы, в городе до 2030 года должно быть возведено 3,5 миллиона квадратных метров жилья.

Почему отказываются от «гектаров»?

В обсуждении также приняла участие руководитель отдела продаж компании «Приумножение» Ирина Брызгина. Предприятие специализируется на индивидуальном жилом строительстве. По словам Ирины Олеговны, темп прироста индивидуальной жилой застройки в прошлом году составил 53%, в то время как прирост по строительству многоквартирных домов — лишь 2%. Молодые семьи, в которых подрастают дети, всё больше стремятся за город, но на их пути возникают серьезные препятствия.

— Стоимость одного квад­ратного метра ИЖС составляет 60 тысяч рублей, но это без учета стоимости земли. На сегодняшний день земельный участок в 15 соток, к примеру в микрорайоне «Доб­ротный», стоит порядка двух миллионов рублей. При этом количество свободной земли неуклонно уменьшается, поскольку участки отдают под «дальневосточные гектары». Но обладатели заветных гектаров не могут реализовать свои проекты по той причине, что для строительства жилья нет необходимой инфраструктуры. К примеру, электрификации на этих территориях не будет еще как минимум около двух лет. Индивидуальное подключение обойдется в среднем от 600 тысяч до трёх миллионов руб­лей. Сумма льготной ипотеки при этом составляет шесть миллионов рублей. Потому 50% заявителей отказываются от дальневосточной ипотеки, — рассказала Ирина Брызгина.

Поэтому, по ее словам, в Забайкалье, как никогда, актуален вопрос субсидирования инфраструктуры для частного строительства.

Однако, как оказалось, проблемы с инфраструктурой встречаются не только за городом, но и в новых микрорайонах. По словам генерального директора компании «Региональное управление строительства» Сергея Филонича, он уже продолжительное время не может добиться строительства дороги в достраивающемся жилом комплексе «Ёлки».

— Земельный участок под строительство микрорайона достался нам для решения проблемы обманутых дольщиков. Обманутых дольщиков больше нет, но вот проблема с дорогой до сих пор не решена. Я неоднократно обращался к властям по поводу совместного решения этого вопроса. Мы готовы принимать в этом участие, — подчеркнул Сергей Филонич.

По словам Алдара Бальжирова, данная дорога является новым объектом, поэтому ее сложно подвести под действующие программы, в том числе и под нацпроект «Безопасные качественные дороги».

— Нужно создать долгосрочный план по всем проблемным дорожным объектам. Мы готовы обсуждать эту проблему с представителями городской власти и застройщиками, — уточнил глава Минстроя.

Также Сергей Филонич поднял еще один актуальный вопрос. Он предложил провести ревизию зданий, которые признаны объектами культурного наследия, и исключить из соответствующего реестра те строения, которые таковыми уже не являются.

— Таких объектов в Чите очень много. Один из механизмов — сдавать их в аренду. Но инвесторы не хотят арендовать эти здания, потому что работа с ними требует вложения огромных средств, — прокомментировала предложение застройщика руководитель администрации Читы Инна Щеглова.

В качестве примера она привела здание бывшего травмпункта, стоимость ремонта которого увеличилась в четыре раза.

— Это очень долгая и сложная работа, но мы продолжим ею заниматься, — резюмировала сити-менеджер.

Льготы по ипотеке нужны не только молодёжи

О том, как в Чите обстоят дела с реализацией жилья и какие выгодные для горожан программы сейчас существуют, рассказала директор центра недвижимости и ипотеки «Этажи» Наталья Савкина. По словам Натальи Петровны, компания работает в том числе и в рамках государственных программ — по дальневосточной и сельской ипотеке, по сертификатам на улучшение жилищных условий молодым семьям.

— Взаимодействуя с клиентами, мы отмечаем ряд тенденций. 56% жилья в 2022 году было приобретено с помощью ипотечного кредитования. С начала 2023 года этот показатель уже вырос до 62%. В городе увеличивается количество индивидуального жилья. В этом году особенно заметно, что молодые семьи стремятся строиться за городом. Также мы отмечаем рост инвестирования в другие регионы, то есть забайкальцы покупают жилье в других городах, а продолжают жить здесь, — отметила Наталья Савкина.

По ее мнению, в Чите возведению новостроек препятствуют несколько факторов. Один из них — отсутствие у людей средств на первоначальный взнос, без которого банки не одобряют ипотечные кредиты. Еще одна причина — недостаточное количество готовых к продаже квартир в новых домах, поскольку большая часть из них разбирается еще на этапе строительства.

— Еще одно препятствие — предельный возраст в 35 лет, который является обязательным условием для оформления дальневосточной ипотеки. Мы понимаем, что такое условие было принято для того, чтобы молодежь не покидала регион. Но молодые люди если приняли решение уехать, то они уедут. Льготные программы, я считаю, были бы востребованы людьми в возрасте 40-45 лет, которые уже закрепились в регионе. Причем дееспособность и платежеспособность у этой категории выше, чем у молодежи. Поэтому, на мой взгляд, предельный возраст участников льготных программ по приобретению жилья следует увеличить, — подчеркнула Наталья Савкина.

Также директор компании «Этажи» рассказала о недавно стартовавшем проекте для молодых семей, желающих улучшить жилищные условия.

— Мы готовы подобрать и забронировать квартиру у застройщика, а также помочь семье продать их объект недвижимости, перечислив средства от его реализации на первоначальный взнос. Также наша компания будет оплачивать клиенту аренду жилья до того момента, как его дом будет сдан в эксплуатацию. При этом застройщики в данной ситуации готовы предоставлять квартиры с чистовой отделкой, — поделилась Наталья Савкина.

Зелёная зона от каждого застройщика

Также на заседании «круг­лого стола» обсудили вопросы озеленения Читы. Председатель комитета градостроительной политики администрации Читы Александр Зудилов предложил уделять больше внимания содержанию уже существующих в городе парков, а не строительству новых.

— Мы можем долго говорить, что средств не хватает, что бюджет Читы не сбалансирован. Вот мы строим парки Гагаринский, Солнечный, а они разрушаются через год — два. Парку Октябрьский повезло, он десять лет прожил. Поэтому предлагаю больше денег выделять не на строительство, а на содержание уже существующих зеленых зон. Когда научимся содержать, тогда и будем строить, — убежден Александр Зудилов.

Инна Щеглова же, в свою очередь, также озвучила интересное предложение по озеленению Читы.

— Всем застройщикам и другим крупным предпринимателям я предлагаю выбрать самый любимый участок в Чите и сделать на нем свою зеленую зону с брендом той организации, которой они владеют, и с возможностью ухаживать за этой территорией всю оставшуюся жизнь, — сказала руководитель администрации.

По ее словам, в Чите очень много мест, где можно организовать парковые зоны, а у жителей города есть потребность в зеленых местах отдыха.

Юлия Болтаевская.