Установленные границы позволят избежать споров

Большой пакет законотворческих новелл в сфере земли и недвижимости, разработанных Росреестром, начал действовать в 2025 году. А с 1 января и с 1 марта текущего года вступил в силу еще ряд федеральных законов, которые были инициированы ведомством. О важнейших изменениях читателям нашего издания рассказала руководитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю Оксана Крылова.

— Оксана Сергеевна, давайте начнем беседу с закона, который установил новый порядок сделок с земельными участками и объектами капитального строительства на них.

— Действительно, с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Документом вводится принцип «Построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления. Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них. В частности, регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

— Почему так важно установить границы земельного участка?

— При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта. Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект располагается на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ею распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.

— Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

— Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть Публичную кадастровую карту Росреестра на цифровой платформе «Национальная система пространственных данных», которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала «Госуслуги» или в офисах МФЦ.

— На каком этапе сделки возможно приостановление?

— Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

— Как внести в ЕГРН границы земельного участка?

— Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав. Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап — ознакомление с результатами замеров. Далее — процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

— Поговорим об еще одной важной для забайкальцев теме — упрощении порядка оформления прав на общее имущество в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), проще говоря, в дачных кооперативах.

— Росреестр разработал проект федерального закона, направленный на упрощение процедуры оформления прав на общее имущество СНТ. К общему имуществу можно отнести дороги внутри дачного поселка, детские и спортивные площадки, или землю, которая находится за пределами личных участков, но в границах СНТ.

В настоящий момент процедура оформления общего имущества СНТ достаточно сложная и продолжительная, поскольку для этого требуется провести общее собрание членов СНТ, рассчитать доли в праве общей собственности на такое имущество, а затем оформить в Росреестре право на имущество общего пользования, уплатив госпошлину за государственную регистрацию.

Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ возникает в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре — по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах. Это существенно упрощает процедуру оформления прав на общее имущество СНТ и сокращает временные и финансовые затраты садоводов. Теперь не надо будет тратить время на обращение в уполномоченный орган за решением о предоставлении такого участка в долевую собственность. Также не понадобятся процедуры, связанные с проведением общих собраний СНТ, расчетом долей и оформлением прав в Росреестре. В настоящее время законопроект проходит необходимые процедуры.

Напомню, что с 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения в закон о садоводстве (217-ФЗ). Документ уточнил понятия «садовый земельный участок», «хозяйственные постройки», «имущество общего пользования», «взносы», ввел более четкое разграничение регулирования «коллективного» и «индивидуального» садоводства и огородничества. Также закон установил прямой запрет на создание садовых участков там, где не допускается ведение садоводства или огородничества для собственных нужд. Среди пунктов поправок — запрет на раздел жилых, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей между собственниками.

— Росреестр разъяснил, как будет действовать закон о порядке изменения видов разрешенного использования земель. Поясните, в чем суть нововведений?

— С 1 марта 2026 года вступил в силу инициированный Росреестром Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года. Он устраняет многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков (например, в границах земель лесного фонда, земель общего пользования, сельскохозяйственных угодий, территорий объектов культурного наследия, для целей недропользования), а также порядка предоставления земель.

Это масштабный закон. Будет установлен единообразный подход при определении видов разрешенного использования земельных участков, что позволит сократить количество споров и административных барьеров для граждан, застройщиков и органов власти в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности, сделает процедуры более прозрачными, доступными и понятными, будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот и сокращению инвестиционно-строительного цикла.

Беседовала Анастасия СЕРГЕЕВА.